News / Media / ЖУРНАЛ LGP NEWS 01/2022 / Инвестиционные тренды

Инвестиционные тренды

в сфере недвижимости в Хорватии

Инвестиционные тренды

Несмотря на ослабление экономики, вызванное пандемией коронавируса, хорватский рынок элитной жилой недвижимости, похоже, находится на подъеме, особенно когда речь идет об иностранных инвестициях. 

Tрадиционно большинство иностранных инвесторов в Хорватии – это немцы, русские, австрийцы, словенцы, чехи, словаки и британцы, хотя в последние годы наблюдается высокий спрос и со стороны скандинавских инвесторов. Наиболее популярными местами для инвестиций являются Истрия и Далмация, особенно где есть развитая инфраструктура и хорошее сообщение с аэропортами. В отличие от других средиземноморских стран, таких как Греция, аэропорты на хорватских островах являются скорее исключением; только на двух островах Крк и Брач есть гражданские аэропорты. 

В последние годы Хорватия все больше внимания уделяет эксклюзивным видам туризма. Однако туристические возможности остаются довольно ограниченными по сравнению с некоторыми другими традиционными центрами туризма, такими как Испания и Италия. Кроме того, было принято несколько законов, направленных на защиту Адриатического моря и береговой линии, что еще больше ограничивает возможности для новых строительных проектов, особенно вдоль побережья и в более отдаленных районах. Много инвестиций было вложено в роскошные виллы и модные бутик-отели, постепенно вытесняющие типичные доходные дома с большим количеством жилых помещений. Также и количество крупных туристических комплексов относительно невелико вследствие вышеупомянутых ограничений на строительство. Последствия этой политики уже видны: очевидно, что в ближайшие годы будет гораздо сложнее найти и построить на побережье желаемую недвижимость с высоким туристическим потенциалом. 

Поземельные книги и процесс реституции 

Учитывая сложившуюся ситуацию, это, тем не менее, хорошее время для инвестиций в Хорватии. Хотя все еще существуют некоторые проблемы, связанные с чрезмерным регулированием, сложными процедурами получения разрешений на строительство и определенными несоответствиями в поземельных книгах, при наличии юридического опыта знаний местных особенностей даже эти бюрократические препятствия возможно решить. Одним из вышеупомянутых препятствий, которое должен учитывать каждый добросовестный инвестор, безусловно, является неточность данных поземельной книги, особенно когда речь идет о недвижимости, ранее принадлежавшей государственному обществу. В этом случае не следует полагаться только на достоверность и точность поземельной книги. То же самое относится и к текущим процедурам реституции. Хотя срок подачи исков о реституции со стороны собственников имущества, экспроприированного в период социалистического режима, уже истек, до сих пор существуют некоторые открытые процессы о реституции. Поэтому во многих случаях запись в поземельной книге все еще отсутствует, так как для этого нет формального обязательства. 

Не считая некоторых исключений для сельскохозяйственных земель, граждане ЕС обычно могут приобретать недвижимость в Хорватии без ограничений. Иная ситуация складывается для граждан стран, не входящих в ЕС, которым для приобретения недвижимости требуется разрешение Министерства юстиции. Эта процедура может занять до нескольких месяцев. Ограничения на приобретение сельскохозяйственных земель определены в Законе о собственности и других вещных правах, согласно которому такие земли не могут быть приобретены иностранцами (включая граждан ЕС). Однако эмбарго для граждан ЕС истекает через два года, что также может быть причиной стремительного роста цен на сельскохозяйственные земли. Только за последние несколько лет цены на сельскохозяйственные земли выросли на 10 % и более за гектар. Согласно последним данным Евростата, сельскохозяйственная земля в Хорватии по-прежнему самая дешевая в Европейском Союзе со средней ценой 3 395 евро за гектар. Для сравнения: в соседней Словении цена за гектар почти в шесть раз выше, чем в Хорватии, а в Италии – даже в 13 раз. 

Кроме того, иностранцы продолжают вкладывать деньги в сельскохозяйственные земли, потому что спекулируют на возможности переквалифицировать их в землю под застройку, что может значительно увеличить их стоимость. Место «в первом ряду у моря», столь популярное у иностранцев, во многих случаях может быть приобретено только как сельскохозяйственная земля. Для строительства небольших объектов, отвечающих требованиям сельского туризма на сельскохозяйственных землях, существует несколько возможностей, в зависимости от размера участка. На побережье, например, необходимо приобрести не менее 3 гектаров. Хотя эмбарго на приобретение активов все еще в силе, такого ограничения на приобретение долей участия нет. Следовательно, любой иностранец, желающий приобрести сельскохозяйственные земли, может сделать это через хорватское юридическое лицо или через хорватскую дочернюю компанию иностранной компании. 

Приобретая недвижимость на побережье с уже построенными объектами, следует учитывать, что многие из этих объектов были легализованы после вступления в силу Закона о легализации 2012 года. Однако при подаче заявки законно утверждались только объекты недвижимости существующего размера, что оставляет мало возможностей для дополнительных изменений и расширений. Поэтому, покупая недвижимость в отдаленных районах или в районах непосредственно у моря, всегда следует помнить, что изменения возможны лишь в очень ограниченной степени, а то и вовсе исключены. Несмотря на многочисленные проблемы, сейчас, несомненно, подходящее время для инвестиций в Хорватии, учитывая высокий спрос в сфере туризма и гостиничном секторе на побережье в сочетании с ограниченными возможностями, а также принимая во внимание постоянно улучшающийся деловой климат. 

LGP уже консультировала ряд частных и институциональных инвесторов по сделкам с недвижимостью в Хорватии с акцентом на регион Далмация. Благодаря нашим знаниям местных деловых процедур, LGP является настоящим «универсальным поставщиком» всех услуг, связанных с инвестициями в недвижимость в Хорватии – от тщательной юридической работы до профессиональных консультаций по финансированию подобных сделок. 


AВТОР:

магистр МАРА ОКМАЖИЧ, Руководитель отдела развития бизнеса в LGP

МОИ ДОКУМЕНТЫ

Add page
  • [Translate to english] Diverse Artikel

    • Trends bei Immobilieninvestitionen in Kroatien (6) Remove page
Get documents