Lansky

Глобальный кризис, вызванный коронавирусом, не мог не повлиять и на рынок недвижимости. Кризис это всегда неопределенность, но в то же время он открывает и новые возможности. На фоне нерадужных общих экономических перспектив следует ожидать и заметного снижения активности в секторе коммерческой и офисной недвижимости.

Что касается офисных помещений, классический офис с открытой планировкой, как идеальная среда для распространения инфекционных заболеваний, вероятно, и в долгосрочной перспективе будет проигрывать офисам с возможностью гибкой планировки. С другой стороны, в сфере жилой недвижимости скорее возникнут новые запросы в связи с широко распространившейся концепцией работы «из дома». Многие люди в настоящее время понимают, что им требуется отдельное помещение для удаленной работы. Одновременно растет потребность в личных открытых пространствах в виде балконов или садов. Эти характеристики присущи, как правило, элитной недвижимости. Чтобы распознать такие тенденции на ранней стадии и отреагировать соответствующим образом, требуются консультанты, думающие нестандартно, то есть они не только знакомы с правовой базой, но и с рынком и экономической ситуацией в целом. LGP предлагает такой комплексный подход с самого первого дня существования своего бюро, и вознаграждением за это является многолетняя лояльность клиентов. Среди наших клиентов есть как местные, так и иностранные инвесторы, собственники, разработчики проектов, покупатели, арендодатели и арендаторы, которых мы консультируем по любым вопросам права в сфере недвижимости. 

Благодаря нашим экспертным знаниям и многолетнему опыту, мы сопровождаем наших клиентов во всех национальных и международных проектах. Нашей отличительной особенностью является уникальный состав нашей команды, включающий юристов, специализирующихся в вопросах права в сфере недвижимости и оценки недвижимости, строительного права, гражданского и налогового права. Вопросы права, регулирующие положение иностранцев, также важны при реализации проектов с недвижимостью, в частности мы помогаем при получении разрешения на покупку недвижимости. Кроме того, мы привлекаем внештатных экспертов, как например технических и экономических экспертов и оценщиков недвижимости, страховые компании и банки по вопросам финансирования проектов, если этого требует индивидуальная экспертиза запланированного проекта. Это позволяет нам непрерывно и всесторонне сопровождать проекты, начиная с этапа планирования и до завершения проекта.

Операции с недвижимостью проходят в несколько этапов:

• определение пожеланий и потребностей клиента;
• разъяснение вопросов налогообложения и сбора пошлин;
• содействие в получении финансирования;
• подбор подходящей модели договора (share deal / asset deal);
• при необходимости, создание проектного общества;
• после того, как объект найден, определение правовых условий оптимального/ желаемого вида использования данной недвижимости (комплексная проверка и технико-экономическое обоснование с учетом целевого использования земельного участка и строительных норм, предпринимательского права, требований к техническому оснащению производственных объектов; для крупных проектов с учетом проверки экологической допустимости);
• для иностранных инвесторов: проверка предпосылок для получения разрешения на приобретение недвижимости;
• необходимая проверка с учетом национальных и международных положений о борьбе с отмыванием денег;
• разработка реалистичного графика реализации проекта;
• содействие при проведении сделок в качестве доверительного управляющего;
• составление договоров и проведение сделок как доверительный управляющий;
• занесение очередности (ранга) в поземельную книгу;
• мониторинг этапов продвижения строительства или проекта;
• поддержка при реализации особых проектных запросов клиента;
• решение юридических вопросов при реализации особых пожеланий в рамках строительного проекта в соответствии со строительными нормами и требованиями к охране памятников архитектуры.

LGP располагает обширной сетью контактов с агентами по недвижимости, разработчиками проектов и инвесторами в Австрии и за границей. Привлекая этих экспертов, мы гарантируем успешный поиск недвижимости, удовлетворяющий запросы и потребности клиента.

Переговоры о стоимости объектов

Если объект недвижимости представляет интерес для наших клиентов, но по вопросу цены еще не достигнута договоренность, то мы вступаем в переговоры от имени наших клиентов, чтобы добиться оптимального результата в их интересах.

При этом важную роль играют следующие пункты:

• определение рыночной стоимости;
• выявление возможных обременений участка земли и их оценка;
• переговоры с банками по вопросам финансирования;
• решение вопросов относительно кредитов и ипотеки, обеспеченных данной недвижимостью;
• определение всех видов дополнительных расходов (налоги, пошлины, комиссия и т.д.). 

Благодаря нашему многолетнему опыту и сноровке в ведении переговоров, а также опираясь в случае необходимости на экспертную оценку объекта, мы помогаем нашим клиентам договориться о приемлемых рыночных ценах.

Составление договоров купли-продажи, договоров на строительство, всех видов аренды, asset deal или share deal, форвардных контрактов и дарственных

Если уже решено, какой объект недвижимости будет приобретаться, сдаваться в обычную или коммерческую аренду или оформляться в дарение, мы работаем совместно с клиентом над разработкой подходящей модели договора и составляем соответствующие документы. При выборе подходящей модели договора (в особенности, asset deal или share deal) важно учесть следующие пункты:

• налоговые аспекты;
• приобретение недвижимости иностранными гражданами;
• целевое назначение и использование земельных участков.

Кроме того, проводится проверка договоров с остальными вовлеченными сторонами, такими как архитекторы, риэлторы, инженеры-строители или эксперты. В рамках составления договора проверяются планы по шумовой нагрузке, разрешения на строительство, контракты на ведение строительных работ, предписания о целевом назначении земельных участков, заключения о коэффициенте полезных площадей, топографические планы, а также запрашиваются сведения из строительной документации и из реестра территорий, загрязненных неутилизированными отходами. Мы также выступаем не только, как составитель договоров, но и занимаемся реализацией проектов в качестве доверительного управляющего. Кроме того, мы осуществляем самостоятельный расчёт налогов, необходимых к уплате в результате совершения операций с недвижимостью, прежде всего, расчёт налога на покупку недвижимости, и перечисляем его в соответствующий налоговый орган.

Занесение в поземельную книгу и получение разрешения на приобретение недвижимости для иностранных граждан

После подписания договоров мы осуществляем регистрацию права собственности на недвижимость в поземельной книге. Если для приобретения объекта в собственность на основании положений закона о сделках с недвижимостью требуется разрешение соответствующего ведомства на покупку недвижимости иностранными гражданами, то мы заботимся о получении соответствующего разрешения в надлежащий срок. Мы располагаем многолетним опытом осуществления подобных процедур.

Координация и контроль ведения проектов в рамках закона о деятельности застройщиков

При реализации строительных проектов, особенно согласно закону, регулирующему отношения между застройщиком и покупателем, наши клиенты часто предъявляют особые требования относительно технического оснащения и планов строительства. Результатом реализации этих особых запросов становятся проектные решения на основе индивидуальных потребностей и вкусов клиента. На этом этапе проекта мы, с одной стороны, выполняем функцию координатора между клиентом, застройщиком, архитектором и инженером-строителем, а с другой – проверяем качество выполненных работ, привлекая соответствующих специалистов.

Прием-передача и обслуживание объекта недвижимости

После завершения проекта мы сопровождаем наших клиентов в ходе приема-передачи объекта недвижимости и фиксируем случаи несоответствия качества выполнения работ договору (дефекты). В течение предусмотренного гарантийного срока мы занимаемся вопросами по устранению дефектов, выявленных как во время, так и после приема-передачи объекта недвижимости.

Авторы: