Lansky

Новые вопросы возникают в ходе текущих переговоров или в связи с недавно заключенными договорами купли-продажи предприятий или недвижимого имущества: Какие изменения внесет короновирус в существующую практику составления договоров? На что нужно обращать внимание?

На стадии ведения переговоров каждая сторона вправе отказаться от заключения договора, так как никто не может заставить стороны заключить договор. Данный принцип свободы заключения договора, конечно, действует всегда, а не только во время эпидемии Covid-19. Хотя нельзя безосновательно отказываться от заключения договора, если уже было продемонстрировано серьезное намерение заключить договор и другая сторона приняла меры в свете продемонстрированного волеизъявления. Тем не менее, пандемия оказала массивное негативное воздействие на экономику, и в связи с этим отказ одной из сторон заключать договор не является таким уж безосновательным. И, наконец, добавим, что в целом, когда ситуация вокруг коронавируса нормализуется, сторонам необязательно снова возобновлять переговоры.

Отказ от сделки после заключения соглашения о намерениях 

Соглашения о намерениях часто используются именно при покупке предприятий или коммерческой недвижимости. Но как правило само по себе соглашение о намерениях не обладает обязательной силой и, следовательно, не влечет за собой обязательства заключить основной договор. Здесь нужно быть осторожным: хотя в большинстве случаев соглашение о намерениях не обладает обязательной силой, при наличии определенной формулировки оно может интерпретироваться как предконтрактное соглашение. В этом случае было бы невозможно отказаться от заключения основного договора и не повлечь при этом никаких правовых последствий. Тогда продавец мог бы предъявить иск на заключение основного договора. В каждом конкретном случае необходимо подробно анализировать ситуацию.

Может ли коронавирус стать причиной выплаты комиссии при одностороннем отказе от сделки?

В соглашениях о намерениях часто прописывается комиссия («отступные»), определяемая суммой договора, если одна из сторон останавливает переговоры в одностороннем порядке. Тем самым отпадает, прежде всего, необходимость подсчета размера компенсации, так как на практике эти подсчеты очень сложны. Подлежит ли оплате комиссия за односторонний отказ от сделки, зависит от формулировки оговорки. Если данная оговорка применяется только в случае безосновательного прекращения переговоров о заключении договора, то возникновение пандемии (например, пандемии коронавируса), вероятно, не является безосновательным прекращением переговоров. Соответственно у продавца нет права требовать оплаты неустойки по договору. Однако необходимо обратить внимание на то, что в реальной ситуации должно быть очевидным негативное влияние пандемии на предмет купли-продажи. Если предметом купли-продажи является, например, служба доставки, где из-за распространения коронавируса сейчас достигаются самые высокие обороты, то ни продавец, ни покупатель не смогут ссылаться на коронавирус в качестве оправдания для отмены сделки. Если продавец прекращает переговоры, то ему придется выплатить отступные за отмену сделки. 

Продолжает ли действовать условие об эксклюзивности?

В соглашениях о намерениях часто можно встретить условия эксклюзивности. Они запрещают продавцу параллельно вести переговоры с другими заинтересованным лицами. Ведь покупатель инвестирует много времени и денежных средств для достижения конкретной сделки (например, расходы на комплексную юридическую проверку, техническую экспертную оценку здания). По этой причине предполагается, что продавец не может параллельно вести никаких переговоров с иными заинтересованными лицами. Действие условия об эксклюзивности ограничено по времени. Часто в формулировке можно встретить указание конкретной даты или периода времени действия эксклюзивного права. Если срок действия эксклюзивного права не слишком большой и, следовательно, допустим по закону, то по общему правилу продавец обязан соблюдать данное условие. Это верно также в том случае, когда действие соглашения о намерениях прекращается раньше и стороны не согласовывают иного. Поэтому, действие эксклюзивного права тоже должно завершиться в том случае, если покупатель прекращает действие соглашения о намерениях.

Необходим дифференцированный подход к соглашению об эксклюзивности. Рассмотрим на следующем примере: если предметом купли-продажи являются услуги сервиса онлайн-трансляции, продавец не может прекратить переговоры без последствий, так как службы онлайн-трансляции вряд ли будут нести убытки во время кризиса. Если продавец прерывает переговоры до истечения срока действия эксклюзивных условий, то положения об эксклюзивности все еще продолжают действовать, и продавец не может начать вести переговоры с новым заинтересованным лицом. Исключение делается в случае оплаты продавцом комиссии за односторонний отказ от сделки, освобождающей его от обязанности соблюдения соглашения об эксклюзивности. Совет: именно в этой ситуации комиссия за односторонний отказ от сделки обеспечивает покупателю защиту. Продавец может как бы откупиться от сделки. В зависимости от формулировки соответствующих положений дополнительно к комиссии за односторонний отказ от сделки покупатель может требовать (или нет) дополнительного возмещения ущерба из-за нарушения эксклюзивности.

Есть ли возможность отмены сделки уже после ее совершения?

В большинстве случаев, к сожалению, ответ отрицательный! С момента исполнения договора купли-продажи риск тоже переходит к покупателю, так как последствия вспышки вируса ложатся на нового собственника. Следовательно, в большинстве случаев не выполняются условия для оспаривания договора. Оспаривание сделки на основании аргумента о заблуждении отпадает, так как речь идет о незначительном заблуждении относительно будущих событий. Аргумент о гарантийных обязательствах в отношении предоставленных заверений также не может применяться, потому что ни один здравомыслящий продавец не даст покупателю никаких гарантий относительно прогноза дальнейшего развития оборотов компании. Поэтому, как правило, исключается ответственность за нарушение подобных заверений.

Объект продажи – предприятие

Часто при покупке предприятий момент подписания договора и момент его исполнения не совпадают по времени. Например, если договор подписан в декабре 2019 года, но ввиду определенных обстоятельств сделка должна быть проведена только в мае 2020 года, встает вопрос, может ли покупатель отказаться от сделки. Тут возможно несколько сценариев, поэтому первой реакцией будет классический ответ в юридической практике: «все зависит от конкретных обстоятельств». Если между подписанием и завершением сделки предприятие становится банкротом, и деятельность предприятия прекращается, и оно закрывается еще до завершения сделки, скорее всего это случай невозможности исполнения договора. Невозможность исполнения обязательств наступает по той причине, что в результате закрытия предприятия продавец не может предоставить предмет купли-продажи. Здесь риск несет продавец и, следовательно, покупатель не обязан приобретать предприятие. Но если предприятие продолжает осуществлять свою деятельность, то в зависимости от условий договора купли-продажи, риск ответственности несет покупатель.

Если предприятие несет сильные убытки, и его стоимость в реальности падает ниже половины покупной цены, покупатель может оспорить договор купли-продажи из-за сокращения реальной стоимости больше чем на половину (laesio enormis). Но будьте внимательны!

Часто в договорах стороны исключают возможность оспаривания договора купли-продажи по причине снижения стоимости больше чем на половину. В любом случае покупатель может использовать дополнительный аргумент об утрате основания сделки. Если в определенной отрасли (например, при приобретении отеля в регионе, сильно затронутом пандемией) полностью отсутствует рынок сбыта, тогда и отсутствуют привычные условия и обстоятельства, ассоциируемые с заключением подобной сделки. При этом данные обстоятельства не могут быть отнесены ни к одной из сторон сделки. Однако, в качестве аргумента продавец может указать, что вирус является лишь временным явлением, и соответственно рынок сбыта не отсутствует полностью. Продавец в свою очередь может указать в качестве аргумента, что такого сценария вполне можно было ожидать (например, если договор был заключен в начале года). Тем самым отмена сделки по причине утраты ее основания маловероятна. В любом случае необходимо подробно рассматривать конкретные обстоятельства каждой сделки.

Положения о MAC в пользу покупателя

По указанной причине продавцы, с одной стороны, настаивают на исключении возможности оспаривания договора купли-продажи по причине заблуждения, laesio enormis, невозможности его исполнения и утраты основания сделки. С другой стороны, покупатели хотят защитить себя от подобных неожиданных изменений и настаивают на включении пункта о существенном неблагоприятном изменении (от англ. material adverse change, МАС), который в принципе регулирует случаи изменения обстоятельств, послуживших деловой основой заключения договора. Это могут быть военные конфликты, природные бедствия или эпидемии. Но и другие непредвиденные события могут представлять собой существенные неблагоприятные изменения, если они негативно сказываются на ключевых показателях приобретаемой компании. Стороны определяют, при каких условиях они могут выйти из договора. Продавцы упорно противятся включению оговорки о существенных неблагоприятных изменениях, так как данная оговорка дает покупателю возможность отказаться от заключения договора до завершения сделки. Для европейской практики включение таких положений в договор нехарактерно. Однако коронавирус может изменить ситуацию. Вопрос о том, может ли покупатель отказаться от договора, зависит от конкретной формулировки положения о существенных неблагоприятных изменениях. Простая формулировка такой оговорки в пользу покупателя звучит следующим образом: «Утратой основания сделки является любое событие, любое обстоятельство или любое развитие событий, чрезвычайно негативно сказывающееся или, вероятно, скажется на деятельности предприятия или его стоимости в целом». В зависимости от отрасли, в которой работает конкретное предприятие, данная формулировка часто может дать покупателю право отказаться от заключения договора. И во многих отраслях экономики коронавирус на самом деле представляет собой «обстоятельство, очень негативно сказывающееся на деятельности предприятия или его стоимости в целом».

Если договор купли-продажи еще не заключен, у продавца есть возможность изменить данное положение в свою пользу. Продавцу следует по крайней мере настаивать на том, чтобы данная оговорка не распространялась на единовременные неповторяющиеся события. Уже эта поправка дает продавцу возможность использовать аргументы против отмены сделки покупателем. Коронавирус (надо надеяться) – это лишь единовременное и неповторяющееся событие. С такой формулировкой, скорее всего, будет недопустимым отказ от сделки со стороны покупателя. На практике оговорки о существенных неблагоприятных изменениях более объемны. В них прописываются многочисленных сценарии (военные действия, эпидемии, природные катастрофы и т.д.), исключения из них и в свою очередь исключения из данных исключений. Здесь не обойтись без хорошей юридической консультации.

Выводы: В свете текущего развития событий при заключении сделки покупатели, возможно, будут чаще требовать включить оговорку о существенных неблагоприятных изменениях. Практика это, вероятно, скоро покажет. Одно можно сказать с уверенностью – в договорной практике пандемия не пройдет незамеченной.

Aвтор: