Lansky

Ich will ein Unternehmen kaufen und befinde mich bereits in Verhandlungen mit dem Verkäufer. Drohen mir rechtliche Konsequenzen (zB.: Schadenersatz), wenn ich die Verhandlungen aufgrund des Coronavirus abbreche?

Grundsätzlich nein! Zwar darf man nicht grundlos den Abschluss eines Vertrags verweigern, wenn man bereits ernsten Abschlusswillen bekundet hat und die andere Partei Dispositionen im Hinblick auf den gezeigten Abschlusswillen getätigt hat. Jedoch hat das Virus massive negative Folgen auf die Wirtschaft, wodurch die Weigerung des Käufers den Kaufvertrag abzuschließen nicht grundlos wäre. Es gilt in diesem Fall die Vertragsfreiheit. Der Vollständigkeit halber: die Verhandlungen müssen grundsätzlich auch nicht wieder aufgenommen werden, wenn sich die Situation um das Virus entspannt.

Ich habe bereits eine Absichtserklärung mit dem Verkäufer abgeschlossen. Kann ich den Abschluss des Hauptvertrages dennoch verweigern?

Grundsätzlich ja! In der Regel entfaltet eine reine Absichtserklärung keine Bindungswirkung – es besteht somit nicht die Verpflichtung zum Abschluss des Hauptvertrags.

Aber Vorsicht: obwohl eine Absichtserklärung in den meisten Fällen keine Bindungswirkung entfaltet, kann diese bei entsprechender Formulierung auch als Vorvertrag interpretiert werden. Dann wäre die Verweigerung des Abschlusses des Hauptvertrags nicht mehr ohne rechtliche Konsequenzen möglich. Der Verkäufer könnte dann auf den Abschluss des Hauptvertrags klagen. Hier wäre somit eine nähere Einzelfallbetrachtung erforderlich.

Szenario wie in Frage Nr. 2, nur dass die Absichtserklärung auch eine Vertragsstrafe für den Käufer enthält, wenn dieser die Vertragsverhandlungen einseitig abbricht. Wie sieht die Situation aus, wenn der Käufer die Verhandlungen abbricht?

Absichtserklärungen enthalten häufig eine betragsmäßig bestimmte Break-up Fee, wenn eine Partei die Verhandlungen einseitig abbricht. Dadurch soll vor allem die Berechnung des Schadenersatzes entfallen, da diese in der Praxis schwierig ist. Ob eine Zahlungspflicht der Break-up Fee besteht, hängt vom Wortlaut der Klausel ab. Gilt die Klausel nur bei einem grundlosen Abbruch von Vertragsverhandlungen, wird der Ausbruch einer Pandemie wie dem Coronavirus keinen grundlosen Abbruch von Vertragsverhandlungen darstellen. Die Vertragsstrafe würde dem Verkäufer somit nicht zustehen. Anders jedoch, wenn bereits ein einseitiger Abbruch von Verhandlungen für die Break-up Fee genügt und der Grund für den Abbruch dabei irrelevant ist. Zwar würde eine Abschlusspflicht des Hauptvertrags auch weiterhin für den Käufer nicht bestehen, wenn der Absichtserklärung keine Bindungswirkung zukommt. Ob der Käufer aber eine Vertragsstrafe zahlen müsste, wäre im Einzelfall genauer zu prüfen.

Szenario wie in Frage Nr. 2, nur das die Absichtserklärung eine Exklusivitätsklausel vorsieht. Was passiert, wenn der Verkäufer nach einiger Zeit mit einem neuen potenziellen Interessenten in Vertragsverhandlungen eintritt?

Exklusivitätsklauseln finden sich sehr häufig in Absichtserklärungen und verbieten dem Verkäufer Parallelverhandlungen zu führen. Der Käufer investiert nämlich viel Zeit und Geld in die Transaktion (zB Kosten für die Due Diligence). Aus diesem Grund soll der Verkäufer keine Verhandlungen mit anderen Interessenten parallel führen dürfen. Die Dauer der Exklusivität ist zeitlich beschränkt. Oft sehen die entsprechenden Klauseln bezüglich der Dauer der Exklusivität ein konkretes Datum oder einen Zeitraum vor. Ist die Dauer der Exklusivität nicht zu lange und somit rechtlich zulässig, hat sich der Verkäufer grundsätzlich daran zu halten. Dies auch dann, wenn die Absichtserklärung früher beendet wird und die Parteien nichts gegenteiliges regeln. Deshalb sollte die Exklusivität mit der Beendigung der Absichtserklärung durch den Käufer ebenfalls enden.

In der Regel gilt die Exklusivität aber für die Dauer der Absichtserklärung, somit bis zum Abschluss des Hauptvertrags. Nimmt nun der Käufer von den Verhandlungen Abstand, würde dies auch als Beendigung der Absichtserklärung zu werten sein. Die Exklusivitätsklausel würde somit ihre Wirkung verlieren. Die Aufnahme von neuen Verhandlungen mit neuen Interessenten wäre somit zulässig.

Ich bin Käufer, der einen Unternehmenskaufvertrag im Jänner 2020 unterzeichnete und mir wurde das Unternehmen auch bereits in mein Eigentum übergeben. Das Coronavirus hat nun einen negativen Einfluss auf den Umsatz. Kann ich vom Vertrag zurücktreten?

In den meisten Fällen (leider) nein! Mit Vollzug des Kaufvertrags geht auch das Risiko auf den Käufer über; die Folgen des Virus treffen den neuen Eigentümer. Die Voraussetzungen für eine Anfechtung des Kaufvertrags werden nämlich in den meisten Fällen nicht vorliegen. Eine Irrtumsanfechtung scheidet aus, weil es sich um einen irrelevanten Irrtum über Zukünftiges handelt. Eine Gewährleistung scheidet ebenfalls aus, weil kein vernünftiger Verkäufer dem Käufer verbindliche Prognosen über die zukünftige Umsatzentwicklung des Unternehmens zusichern wird. Deshalb scheidet eine Haftung wegen der Verletzung solcher Zusicherungen idR aus.

Ich habe den Unternehmenskaufvertrag abgeschlossen, der Vollzug erfolgt in ca. 3 Monaten. Das Virus hat nun negativen Einfluss auf die Umsätze. Der Unternehmenskaufvertrag regelt diesen Fall aber nicht. Kann ich als Käufer vom Vertrag noch zurücktreten?

Hier muss (leider) die Antwort mit einer klassischen Juristenfloskel beginnen, nämlich „es kommt darauf an“. Kommt es zwischen dem Signing und Closing zur Insolvenz des Unternehmens und wird das Unternehmen nicht fortgeführt und noch vor dem Closing geschlossen, liegt wohl ein Fall einer Unmöglichkeit vor. Unmöglichkeit (der Leistung) liegt deshalb vor, weil der Verkäufer die vertragsgegenständliche Sache durch die Schließung des Unternehmens nicht leisten kann. Hier würde das Risiko den Verkäufer treffen und der Käufer muss das Unternehmen folglich nicht erwerben.

Erleidet das Unternehmen heftige Umsatzeinbuße, und ist das Unternehmen tatsächlich weniger als die Hälfte des Kaufpreises wert, kann der Käufer den Kaufvertrag wegen Verkürzung über die Hälfte (laesio enormis) anfechten. Doch Vorsicht: die Parteien schließen die Anfechtung des Kaufvertrags wegen Verkürzung über die Hälfte idR vertraglich aus.

Der Käufer könnte allenfalls noch den Wegfall der Geschäftsgrundlage vorbringen. Bricht der Absatzmarkt für eine Branche nämlich komplett weg (zB beim Erwerb eines Hotels in einer vom Virus stark betroffenen Region) fehlen die typischen Umstände und Voraussetzungen, die jedermann mit dem Abschluss eines solchen Geschäfts verbindet. Ebenso wären diese Umstände keiner Partei zurechenbar. Aber: der Verkäufer könnte einwenden, dass das Virus bloß temporär ist und der Absatzmarkt somit nicht vollständig wegfällt. Ebenso könnte der Verkäufer einwenden, dass die Umstände durchaus vorhersehbar waren (zB wenn der Vertrag Anfang des Jahres abgeschlossen wurde). Ein Rücktritt wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage wäre somit alles andere als sicher und es wäre eine genauere Einzelfallprüfung erforderlich.

Aus diesem Grund bestehen die Verkäufer einerseits darauf, die Anfechtung des Kaufvertrags wegen Irrtums, laesio enormis, Unmöglichkeit und Wegfalls der Geschäftsgrundlage auszuschließen. Andererseits wollen sich Käufer gegen solche unerwarteten Entwicklungen absichern und bestehen auf einer MAC Klausel (siehe nächste Frage).

Selbes Szenario wie in der vorherigen Frage, mit dem Unterschied, dass der Unternehmenskaufvertrag eine sog. Material Adverse Change Klausel (MAC) vorsieht. Was bedeutet das für den Unternehmenskauf?

Die MAC Klausel regelt grundsätzlich den Wegfall der Geschäftsgrundlage (siehe in der vorherigen Frage). Hier machen sich die Parteien Gedanken, unter welchen Umständen die Parteien vom Vertrag zurücktreten können. Verkäufer wehren sich stark gegen eine MAC-Klausel, weil sie dem Käufer eine Rücktrittsmöglichkeit bis zum Closing der Transaktion gibt. MAC Klauseln sind in europäischen Transaktionen eher unüblich. Das Coronavirus könnte dies aber ändern. Ob ein Rücktritt vom Vertrag für den Käufer möglich ist, hängt vom Wortlaut der konkreten MAC Klausel ab.

Eine sehr simple käuferfreundliche MAC Klausel lautet wie folgt: „Wegfall der Geschäftsgrundlage bedeutet jedes Ereignis, jeder Umstand oder jede Entwicklung, die einen wesentlichen Nachteil auf den Geschäftsbetrieb des Unternehmens oder dessen Wert als Ganzes hat oder wahrscheinlich haben wird“. Abhängig von der Branche des erworbenen Unternehmens, würde diese Formulierung den Käufer in vielen Fällen berechtigen, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Das Coronavirus ist nämlich in zahlreichen Branchen „eine Entwicklung, die einen wesentlichen Nachteil auf den Geschäftsbetrieb des Unternehmens oder dessen Wert als Ganzes hat“.

Wurde der Kaufvertrag noch nicht abgeschlossen, obliegt es nun dem Verkäufer, diese Klausel zu seinen Gunsten zu ändern. Der Verkäufer sollte zumindest darauf bestehen, dass einmalige oder nicht-wiederkehrende Ereignisse nicht von der MAC Klausel erfasst sind. Allein diese Änderung würde nämlich dem Verkäufer Argumente gegen den Rücktritt des Käufers liefern. Das Coronavirus ist nämlich (hoffentlich) nur ein einmaliges und nicht-wiederkehrendes Ereignis. Ein Rücktritt wäre demnach für den Käufer wahrscheinlich nicht zulässig.

MAC Klauseln könnten aufgrund der laufenden Entwicklungen wieder öfter von Käufern in Unternehmenstransaktionen gefordert werden. In der Praxis sind MAC Klauseln wesentlich umfangreicher. Sie umfassen zahlreiche Szenarien (Kriege, Epidemien, Naturkatastrophen etc), Ausnahmen von diesen Szenarien und wiederum Gegenausnahmen davon. Hier ist guter rechtlicher Rat unabkömmlich.