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Trends bei Immobilieninvestitionen in Kroatien

Trends bei Immobilieninvestitionen in Kroatien

Ungeachtet der durch die COVID-19-Pandemie geschwächten Wirtschaft scheint der kroatische Markt für hochwertige Wohnimmobilien im Aufwind zu sein – insbesondere dann, wenn es um ausländische Investitionen geht. 

Traditionell sind die meisten ausländischen Investoren in Kroatien Deutsche, Russen, Österreicher, Slowenen, Tschechen, Slowaken und Briten, wobei es in den letzten Jahren aber auch eine hohe Nachfrage von skandinavischen Investoren zu verzeichnen gab. Die beliebtesten Standorte für Investitionen sind Istrien und Dalmatien, insbesondere solche mit guter Infrastruktur und guter Anbindung an den Flughafen. Im Gegensatz zu anderen Mittelmeerländern wie Griechenland sind Flughäfen auf kroatischen Inseln aber eher die Ausnahme, nur die beiden Inseln Krk und Brač besitzen Verkehrsflughäfen. 

In den letzten Jahren setzte Kroatien vermehrt auf exklusive Formen des Tourismus. Allerdings bleiben die touristischen Kapazitäten im Vergleich zu einigen anderen traditionellen Reisezielen wie Spanien und Italien eher limitiert. Zudem wurden mehrere Gesetze zum Schutz der Adria und der Küste erlassen, die die Möglichkeiten für Neubauprojekte – insbesondere entlang der Küste und in den entlegeneren Gebieten – weiter einschränken. Stattdessen wurde vielfach in Luxus-Villen und trendige Boutique-Hotels investiert, welche schön langsam die typischen Mietshäuser mit vielen Wohneinheiten ersetzen. Ebenso ist auch die Anzahl der großen Ferienanlagen aufgrund der genannten Baubeschränkungen relativ überschaubar. Die Folgen dieser Politik sind bereits sichtbar: Es ist klar, dass es in den nächsten Jahren viel schwieriger sein wird, begehrte Immobilien mit hohem touristischem Potenzial an der Küste zu finden und zu bauen. 

Grundbücher und Rückgabeverfahren 

Trotz dieser Situation ist es dennoch eine gute Zeit, um in Kroatien zu investieren. Zwar gibt es noch einige Herausforderungen aufgrund einer überregulierten Verwaltung, komplexer Baugenehmigungsanträge und gewisser Ungereimtheiten in den Grundbüchern – mit einem angemessenen rechtlichen und lokalen Know-how sollten jedoch auch diese bürokratischen Hemmnisse gelöst werden können. Eines der genannten Hindernisse, die jeder sorgfältige Investor in Betracht ziehen sollte, ist sicherlich die Ungenauigkeit der Grundbuchdaten –insbesondere wenn es sich um Immobilien handelt, die früher einer staatlichen Gesellschaft gehörten. In diesem Fall sollte man sich nicht allein auf die Wahrhaftigkeit und Genauigkeit des Grundbuchs verlassen. Das Gleiche gilt auch für laufende Rückstellungsverfahren. Obwohl die Frist für die Rückgabeansprüche von Immobilieneigentümern, die während des sozialistischen Regimes enteignet wurden, bereits abgelaufen ist, gibt es immer noch anhängige Rückgabeverfahren. In vielen Fällen fehlt noch die Eintragung im Grundbuch, da es keine formale Verpflichtung dazu gibt. 

Abgesehen von einigen Ausnahmen für landwirtschaftliche Flächen können EU-Bürger normalerweise ohne Einschränkungen Immobilien in Kroatien erwerben. Anders verhält es sich bei Nicht-EU-Bürgern, die für den Erwerb von Immobilien eine Genehmigung des Justizministeriums benötigen. Dieses Verfahren kann bis zu mehrere Monate andauern. Die Beschränkungen für den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen sind im Gesetz über Eigentum und andere dingliche Rechte festgelegt, wonach diese Flächen nicht von Ausländern (inklusive EU-Bürgern) erworben werden können. Das Embargo für EU-Bürger wird jedoch in zwei Jahren auslaufen, was auch der Grund für die rasch steigenden Preise für landwirtschaftliche Flächen sein könnte. Allein in den letzten Jahren kletterten die Preise für landwirtschaftliche Flächen um 10 % und mehr in die Höhe. Nach den neuesten Eurostat-Daten hat Kroatien mit einem durchschnittlichen Preis von 3.395 Euro pro Hektar immer noch die günstigsten landwirtschaftlichen Flächen in der Europäischen Union. Zum Vergleich: Im benachbarten Slowenien ist der Preis pro Hektar fast sechsmal so hoch wie in Kroatien, in Italien sogar 13-mal so hoch. 

Ausländer investieren immer wieder in landwirtschaftliche Flächen, weil sie mit der Möglichkeit der Umwandlung in Bauland spekulieren und so den Wert enorm steigern könnten. Die von Ausländern so begehrte „Erste Reihe am Meer“-Lage kann in vielen Fällen eben nur als landwirtschaftliche Fläche erworben werden. Für den Bau kleinerer Einrichtungen, die die Voraussetzungen für den ländlichen Tourismus auf landwirtschaftlichen Flächen erfüllen, gibt es je nach Größe des Grundstücks mehrere Möglichkeiten. An der Küste zum Beispiel müssen mindestens 3 Hektar erworben werden. Obwohl das Embargo für den Erwerb von Vermögenswerten noch in Kraft ist, gibt es für den Erwerb von Anteilen keine solche Beschränkung. Folglich kann jeder Ausländer, der landwirtschaftliche Grundstücke erwerben möchte, dies über eine kroatische juristische Person oder über eine kroatische Tochtergesellschaft eines ausländischen Unternehmens tun. 

Beim Erwerb von Immobilien an der Küste mit bereits bestehenden Anlagen ist zu beachten, dass viele dieser Objekte nach Inkrafttreten des Legalisierungsgesetzes von 2012 legalisiert wurden. Auf Antrag wurden allerdings nur Objekte in ihrer bestehenden Größe gesetzlich genehmigt, was wenig Spielraum für Änderungen und Erweiterungen lässt. Deshalb sollte man beim Kauf von Objekten in abgelegenen Gegenden oder in Gebieten direkt am Meer immer bedenken, dass Änderungen nur sehr begrenzt möglich, wenn nicht sogar völlig ausgeschlossen sind. Trotz der vielen Herausforderungen ist es angesichts der hohen Nachfrage in den Bereichen Tourismus und Gastgewerbe an der Küste bei gleichzeitig begrenzten Kapazitäten und unter Berücksichtigung des sich stetig verbessernden Geschäftsklimas mit Sicherheit ein günstiger Zeitpunkt, um in Kroatien zu investieren. 

LGP hat bereits eine Reihe von privaten und institutionellen Investoren bei Immobilientransaktionen in Kroatien – mit Schwerpunkt auf der Region Dalmatien – beraten. Mit unserem lokalen Know-how ist LGP ein echter „One-Stop-Shop“ für alle Dienstleistungen im Zusammenhang mit einer Immobilieninvestition in Kroatien – von der sorgfältigen juristischen Arbeit bis zur professionellen Beratung bei der Finanzierung solcher Transaktionen. 


AUTORIN:

Mag. Mara Okmažić, Senior Legal Counsel & Head of Business Development, Head of Westbalkan & SEE Desk bei LGP

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