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Virale Tücken in der Vertragspraxis

Virale Tücken in der Vertragspraxis

Laufende Vertragsverhandlungen oder kürzlich abgeschlossene Verträge über den Kauf eines Unternehmens oder einer Liegenschaft werfen derzeit viele neue Fragen auf: Wie wird sich der Ausbruch des Coronavirus auf die bisherige Vertragspraxis auswirken und was gibt es rechtlich dabei zu beachten?

Befindet man sich in Vertragsverhandlungen darf jede Partei grundsätzlich den Abschluss verweigern, denn niemand kann dazu gezwungen werden, einen Vertrag abzuschließen – diese Vertragsfreiheit gilt natürlich auch in Zeiten ohne Corona. Zwar darf man nicht grundlos den Abschluss eines Vertrags verweigern, wenn man bereits ernsten Abschlusswillen bekundet hat und die andere Partei Dispositionen im Hinblick auf den gezeigten Abschlusswillen getätigt hat. Jedoch hat das Virus massive negative Folgen auf die Wirtschaft, wodurch die Weigerung einer Partei den Kaufvertrag abzuschließen, nicht grundlos wäre. Der Vollständigkeit halber: Die Verhandlungen müssen grundsätzlich auch nicht wieder aufgenommen werden, wenn sich die Situation um das Virus entspannt.

Rückzug bei abgeschlossener Absichtserklärung

Gerade bei Unternehmenskäufen oder Käufen von Gewerbeimmobilien sind Absichtserklärungen üblich. In der Regel entfaltet eine reine Absichtserklärung aber keine Bindungswirkung – es besteht somit nicht die Verpflichtung zum Abschluss des Hauptvertrags. Aber Vorsicht: Obwohl eine Absichtserklärung in den meisten Fällen keine Bindungswirkung entfaltet, kann diese bei entsprechender Formulierung auch als Vorvertrag interpretiert werden. Dann wäre die Verweigerung des Abschlusses des Hauptvertrags nicht mehr ohne rechtliche Konsequenzen möglich. Der Verkäufer könnte dann auf den Abschluss des Hauptvertrags klagen. Hier wäre somit eine nähere Einzelfallbetrachtung erforderlich.

Löst das Coronavirus eine Break-up Fee aus?

Absichtserklärungen enthalten häufig eine betragsmäßig bestimmte „Break-up Fee“, wenn eine Partei die Verhandlungen einseitig abbricht. Dadurch soll vor allem die Berechnung des Schadenersatzes entfallen, da diese in der Praxis schwierig ist. Ob eine Zahlungspflicht der Break-up Fee besteht, hängt vom Wortlaut der Klausel ab. Gilt die Klausel nur bei einem grundlosen Abbruch von Vertragsverhandlungen, wird der Ausbruch einer Pandemie wie dem Coronavirus wohl keinen grundlosen Abbruch von Vertragsverhandlungen darstellen. Die Vertragsstrafe würde dem Verkäufer somit nicht zustehen. Zu beachten ist jedoch, dass die Pandemie tatsächlich auch einen negativen Einfluss auf den Kaufgegenstand haben muss. Handelt es sich beim Kaufgegenstand z.B. um einen Lieferservice, welcher aufgrund des Ausbruchs des Virus gerade die höchsten Umsätze erzielt, wird weder der Verkäufer noch der Käufer seinen Rückzug vom Deal mit dem Coronavirus rechtfertigen können. Bricht der Verkäufer die Verhandlungen ab, wird der Verkäufer die Break-up Fee wohl schulden.

Gilt noch die Exklusivitätsklausel?

Exklusivitätsklauseln finden sich sehr häufig in Absichtserklärungen und verbieten dem Verkäufer Parallelverhandlungen mit anderen Interessenten zu führen. Der Käufer investiert nämlich viel Zeit und Geld in die Transaktion (z.B. Kosten für die Due Diligence, technische Begutachtung des Gebäudes). Aus diesem Grund soll der Verkäufer keine Verhandlungen mit anderen Interessenten parallel führen dürfen. Die Dauer der Exklusivität ist zeitlich beschränkt. Oft sehen die entsprechenden Klauseln bezüglich der Dauer der Exklusivität ein konkretes Datum oder einen Zeitraum vor. Ist die Dauer der Exklusivität nicht zu lange und somit rechtlich zulässig, hat sich der Verkäufer grundsätzlich daran zu halten. Dies gilt auch dann, wenn die Absichtserklärung früher beendet wird und die Parteien nichts Gegenteiliges regeln. Deshalb sollte die Exklusivität mit der Beendigung der Absichtserklärung durch den Käufer ebenfalls enden.

Das Schicksal der Exklusivitätsvereinbarung ist differenziert zu betrachten. Folgendes Beispiel soll dies verdeutlichen: Ist der Kaufgegenstand ein Online-Streaming Dienst, darf der Verkäufer nicht ohne Konsequenzen von den Verhandlungen zurücktreten, weil Streaming-Dienste durch die Krise eher keine Verluste erleiden. Bricht der Verkäufer somit die Verhandlungen vor dem Ablauf der Exklusivitätsperiode ab, gilt die Exklusivitätsklausel weiterhin – der Verkäufer dürfte keine Verhandlungen mit einem neuen Interessenten aufnehmen.

Als Ausnahme gilt die Zahlung der Break-up Fee durch den Verkäufer, welche ihn von der Einhaltung der Exklusivitätsvereinbarung befreit. Tipp: Für genau diesen Fall gewährt eine Break-up Fee Schutz für den Käufer. Der Verkäufer darf sich quasi rauskaufen aus dem Deal. Je nach Wortlaut der entsprechenden Klauseln darf der Käufer zusätzlich zur Break-up Fee einen Schadenersatz wegen der Verletzung der Exklusivitätsklausel verlangen (oder eben nicht).

Kein Weg zurück bei erfolgtem Closing?

In den meisten Fällen (leider) nein! Mit Vollzug des Kaufvertrags geht auch das Risiko auf den Käufer über, da die Folgen des Virus den neuen Eigentümer treffen. Die Voraussetzungen für eine Anfechtung des Kaufvertrags werden somit in den meisten Fällen nicht vorliegen. Eine Irrtumsanfechtung scheidet aus, weil es sich um einen irrelevanten Irrtum über Zukünftiges handelt. Eine Gewährleistung scheidet ebenfalls aus, weil kein vernünftiger Verkäufer dem Käufer verbindliche Prognosen über die zukünftige Umsatzentwicklung des Unternehmens zusichern wird. Deshalb scheidet eine Haftung wegen der Verletzung solcher Zusicherungen i.d.R. aus.

Schwerpunkt Unternehmenserwerb

Bei vielen Unternehmenskäufen fallen die Unterzeichnung des Vertrags und dessen Vollzug zeitlich auseinander. Wurde etwa der Vertrag im Dezember 2019 unterzeichnet und soll der Deal aufgrund von bestimmten Bedingungen erst im Mai 2020 vollzogen werden, stellt sich die Frage, ob der Käufer nun vom Deal zurücktreten darf. Da es mehrere mögliche Szenarien gibt, muss hier (leider) die Antwort mit einer klassischen Juristenfloskel beginnen – nämlich „es kommt darauf an“. Kommt es zwischen dem Signing und Closing zur Insolvenz des Unternehmens und wird das Unternehmen nicht fortgeführt und noch vor dem Closing geschlossen, liegt wohl ein Fall einer Unmöglichkeit vor. Unmöglichkeit (der Leistung) ist deshalb gegeben, weil der Verkäufer die vertragsgegenständliche Sache durch die Schließung des Unternehmens nicht leisten kann. Hier würde das Risiko den Verkäufer treffen und der Käufer muss das Unternehmen folglich nicht erwerben. Wird das Zielunternehmen aber fortgeführt, trifft je nach Ausgestaltung des Kaufvertrags das Risiko den Käufer.

Erleidet das Unternehmen heftige Umsatzeinbußen und ist das Zielunternehmen tatsächlich weniger als die Hälfte des Kaufpreises wert, kann der Käufer den Kaufvertrag wegen Verkürzung über die Hälfte (laesio enormis) anfechten. Doch Vorsicht: Die Parteien schließen die Anfechtung des Kaufvertrags wegen Verkürzung über die Hälfte meist vertraglich aus. Der Käufer könnte allenfalls noch den Wegfall der Geschäftsgrundlage vorbringen. Bricht der Absatzmarkt für eine Branche nämlich komplett weg (z.B. beim Erwerb eines Hotels in einer vom Virus stark betroffenen Region) fehlen die typischen Umstände und Voraussetzungen, die jedermann mit dem Abschluss eines solchen Geschäfts verbindet. Ebenso wären diese Umstände keiner Partei zurechenbar. Aber: Der Verkäufer könnte einwenden, dass das Virus bloß temporär ist und der Absatzmarkt somit nicht vollständig wegfällt. Ebenso könnte der Verkäufer einwenden, dass die Umstände durchaus vorhersehbar waren (z.B. wenn der Vertrag Anfang des Jahres abgeschlossen wurde). Ein Rücktritt wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage wäre somit alles andere als sicher und es wäre eine genauere Einzelfallprüfung erforderlich.

MAC Klausel begünstigt Käufer

Aus diesem Grund bestehen die Verkäufer einerseits darauf, die Anfechtung des Kaufvertrags wegen Irrtums, laesio enormis, Unmöglichkeit und Wegfalls der Geschäftsgrundlage auszuschließen. Andererseits wollen sich Käufer gegen solche unerwarteten Entwicklungen absichern und bestehen auf einer „MAC Klausel“ (Material Adverse Change), welche grundsätzlich den Wegfall der Geschäftsgrundlage regelt. Hier machen sich die Parteien Gedanken, unter welchen Umständen die Parteien vom Vertrag zurücktreten können. Dies können etwa Kriege, Naturkatastrophen oder Seuchen sein. Aber auch andere unvorhergesehene Ereignisse können einen MAC darstellen, wenn sich diese auf die Kennzahlen des Zielunternehmens negativ auswirken. Verkäufer wehren sich stark gegen eine MAC-Klausel, weil sie dem Käufer eine Rücktrittsmöglichkeit bis zum Closing der Transaktion gibt. MAC Klauseln sind in europäischen Transaktionen eher unüblich.

Das Coronavirus könnte dies jedoch ändern. Ob ein Rücktritt vom Vertrag für den Käufer möglich ist, hängt vom Wortlaut der konkreten MAC Klausel ab. Eine sehr simple käuferfreundliche MAC Klausel lautet wie folgt: „Wegfall der Geschäftsgrundlage bedeutet jedes Ereignis, jeder Umstand oder jede Entwicklung, die einen wesentlichen Nachteil auf den Geschäftsbetrieb des Unternehmens oder dessen Wert als Ganzes hat oder wahrscheinlich haben wird“. Abhängig von der Branche des erworbenen Unternehmens würde diese Formulierung den Käufer in vielen Fällen berechtigen, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Das Coronavirus ist nämlich in zahlreichen Branchen „eine Entwicklung, die einen wesentlichen Nachteil auf den Geschäftsbetrieb des Unternehmens oder dessen Wert als Ganzes hat.“

Wurde der Kaufvertrag noch nicht abgeschlossen, obliegt es nun dem Verkäufer, diese Klausel zu seinen Gunsten zu ändern. Der Verkäufer sollte zumindest darauf bestehen, dass einmalige oder nicht-wiederkehrende Ereignisse nicht von der MAC Klausel erfasst sind. Allein diese Änderung würde nämlich dem Verkäufer Argumente gegen den Rücktritt des Käufers liefern. Das Coronavirus ist nämlich (hoffentlich) nur ein einmaliges und nicht-wiederkehrendes Ereignis. Ein Rücktritt wäre demnach für den Käufer wahrscheinlich nicht zulässig. In der Praxis sind MAC Klauseln wesentlich umfangreicher. Sie umfassen zahlreiche Szenarien (Kriege, Epidemien, Naturkatastrophen etc), Ausnahmen von diesen Szenarien und wiederum Gegenausnahmen davon. Hier ist guter rechtlicher Rat unabkömmlich.

Fazit: MAC Klauseln könnten aufgrund der aktuellen Entwicklungen wieder öfter von Käufern in Transaktionen gefordert werden. Die Praxis wird dies hoffentlich bald zeigen. Ganz unberücksichtigt wird diese Pandemie in der Vertragspraxis jedenfalls nicht bleiben – dies kann mit Sicherheit vorhergesagt werden.

Autor:

Mag. Piotr Daniel Kocab, LL.M., Rechtsanwalt bei LANSKY, GANZGER + partner

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