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Auswirkungen der Coronakrise

auf den Immobilienmarkt

Auswirkungen der Coronakrise

Die weltweite Coronakrise bringt auch auf dem Immobilienmarkt einige Gewissheiten ins Wanken und führt zu Unsicherheiten, eröffnet aber auch neue Chancen. So ist im Zusammenhang mit den allgemein getrübten Wirtschaftsaussichten auf absehbare Zeit mit einer merklichen Abkühlung bei Gewerbe- und Büroimmobilien zu rechnen. 

Bei Büroräumlichkeiten wird das klassische Großraumbüro als idealer Übertragungsort von Infektionskrankheiten gegenüber flexiblen Raumkonzepten wohl auch längerfristig das Nachsehen haben. Im Bereich der Wohnimmobilien dürften hingegen die Ansprüche im Kontext des weit verbreiteten Home Office steigen: Zahlreiche Menschen entdecken derzeit die Notwendigkeit eines eigenen Raumes für die Heimarbeit, auch das Bedürfnis nach privaten Freiflächen in Form von Balkonen oder Gärten – Merkmalen, die tendenziell mit Luxusimmobilien in Zusammenhang gebracht werden – steigt. 

Um diese und vergleichbare Trends frühzeitig zu erkennen und entsprechend zu reagieren, braucht es Berater, die über den Tellerrand blicken, also nicht nur mit den rechtlichen Rahmenbedingungen, sondern auch mit dem Markt vertraut und überdies wirtschaftskundig sind. LGP bietet diese Form der ganzheitlichen Beratung seit Tag eins und wird dafür von seinen Klienten mit jahrelanger Treue belohnt. Zu diesen zählen sowohl inländische als auch ausländische Investoren, Eigentümer, Projektentwickler, Erwerber, Vermieter und Mieter in sämtlichen Belangen im Bereich des Immobilienrechts. 

Mit unserem Fachwissen und der langjährigen Erfahrung auf diesem Rechtsgebiet begleiten wir unsere Mandanten als zuverlässiger Partner bei all ihren Belangen in nationalen und internationalen Projekten. Die einzigartige Zusammensetzung unseres Teams – bestehend aus auf Immobilienrecht und Immobilienbewertung, öffentliches Baurecht, Zivilrecht und Steuerrecht spezialisierten Juristen – grenzt uns von anderen Mitbewerbern ab und zeichnet uns aus. Auch fremdenrechtliche Belange spielen im Rahmen von Immobilienprojekten eine Rolle, insbesondere die Vertretung unserer Mandanten in grundverkehrsbehördlichen Verfahren. Hierbei unterstützt das Fremdenrechtsteam unserer Rechtsanwaltskanzlei. Darüber hinaus ziehen wir externe Experten, wie zum Beispiel (technische und wirtschaftliche) Sachverständige und Immobilienbewerter, Versicherungsunternehmen sowie Banken im Hinblick auf die Projektfinanzierung bei, wenn die individuelle Prüfung eines Immobilienvorhabens dies erfordert. Dies ermöglicht uns Immobilienprojekte von Anfang an, also von der Planung bis hin zum Abschluss, durchgehend und umfassend zu betreuen und abzuwickeln. 

Die Immobilienabwicklungen und Immobilientransaktionen erfolgen stets in mehreren Schritten: 

Suche nach einem geeigneten Immobilienprojekt bzw. Immobilienobjekt

Unsere Beratung und Unterstützung beginnt bereits mit der Suche nach einem geeigneten Grundstück bzw. einem passenden Immobilienprojekt. Dabei sind insbesondere folgende Themen zu berücksichtigen:

  • Ermittlung der Wünsche und Bedürfnisse des Mandanten
  • Abklärung von steuerlichen und gebührenrechtlichen Themen
  • Unterstützung bei Finanzierungsthemen n Auswahl des passenden Vertragsmodells (share deal / asset deal)
  • Allenfalls Gründung einer Projektgesellschaft
  • Wenn bereits eine Immobilie gefunden wurde: Abklärung des rechtlichen Rahmens für die optimale / gewünschte Nutzung der Immobilie (Due Diligence und Machbarkeitsprüfung im Bereich Flächenwidmungs- und Baurecht, Gewerberecht, Betriebsanlagenrecht, allenfalls bei großen Projekten UVP-Check)
  • Bei ausländischen Investoren: Prüfung der ausländergrundverkehrsrechtlichen Grundlagen
  • Erforderliche Prüfung anhand der nationalen und internationalen Geldwäschebestimmungen
  • Erstellung eines realistischen Zeitplans für die Umsetzung des Projekts
  • Unterstützung bei der Abwicklung der Transaktion als Treuhänder
  • Vertragserrichtung und treuhändische Abwicklung
  • Sicherung der Rangordnung im Grundbuch
  • Monitoring und Kontrolle des Baufortschrittes bzw. Projektes
  • Unterstützung bei Umsetzung der Sonderwünsche des Mandanten
  • Klärung der Rechtsfragen betreffend die baulichen Sonderwünsche im Hinblick auf die Bestimmung des Denkmalschutzes und der Bauordnung

LGP verfügt über ein umfangreiches Netzwerk von Immobilienmaklern, Projektentwicklern und Investoren im In- und Ausland. Unter Beiziehung dieser Experten stellen wir somit sicher, dass unsere Mandanten jene Immobilien finden, die ihren Vorgaben und Bedürfnissen entsprechen. 

Preisverhandlungen

Ist ein Immobilienobjekt interessant für unsere Mandanten, besteht jedoch keine Einigung über den zu entrichtenden Preis, treten wir für unsere Mandanten in Preisverhandlungen ein, um ein ideales Ergebnis im Interesse unserer Mandanten zu erzielen. 

Dabei kommt es ganz besonders auf folgende Punkte an:

  • Ermittlung des Marktpreises
  • Ermittlung allfälliger Belastungen des Grundstückes und Bewertung
  • Verhandlung mit Banken zu Finanzierungsthemen
  • Übernahme bestehender Kredite und Ablösen von Besicherungen
  • Ermittlung von allfälligen Nebenkosten (Steuern, Gebühren, Provisionen etc).

Auf Basis unserer langjährigen Verhandlungserfahrung und dem damit einhergehenden Verhandlungsgeschick sowie der möglicherweise notwendigen Einholung eines Bewertungsgutachtens unterstützen wir unsere Klienten dabei, einen marktgerechten und akzeptablen Preis zu erzielen. 

Vertragsgestaltung für Kauf, Bauverträge, Pacht, Miete, Asset / Share Deals, Forward Purchase Agreements und Schenkung

Steht fest, welches Immobilienobjekt erworben, vermietet, verschenkt oder verpachtet werden soll, ermitteln wir gemeinsam mit dem Klienten das passende Vertragsmodell und erstellen danach die entsprechenden Vertragsdokumente. Bei der Auswahl des passenden Vertragsmodells (insb. asset deal / share deal) spielen folgende Überlegungen eine Rolle:

  • Steuerliche Themen
  • Ausländergrunderwerb
  • Widmung und Nutzung des Grundstückes

Darüber hinaus werden sämtliche Verträge der übrigen Beteiligten wie Architekten, Makler oder Ziviltechniker von Sachverständigen überprüft. Im Rahmen der Vertragsgestaltung werden Lärmpläne, Baugenehmigungen, Bauaufträge, Flächenwidmung, Nutzwertgutachten und Vermessungspläne geprüft sowie Einsicht in die jeweiligen Bauakten und Altlastenkataster genommen. Im Übrigen agieren wir nicht nur als Vertragserrichter, sondern übernehmen auch die treuhändische Abwicklung eines Immobilienprojektes. Darüber hinaus wird auch die Selbstberechnung der Steuern im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen, insbesondere der Grunderwerbsteuer, von uns ermittelt und an das zuständige Finanzamt abgeführt. 

Grundbücherliche Durchführung und Einholung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigungen

Nach Unterfertigung der Verträge übernehmen wir die grundbücherliche Eintragung des Immobilienobjektes in das Grundbuch. Ist für den wirksamen Erwerb eines Immobilienobjektes die Genehmigung der Grundverkehrsbehörde aufgrund der Bestimmungen des jeweiligen Grundverkehrsgesetzes erforderlich, sorgen wir dafür, dass die erforderliche Genehmigung in angemessener Zeit eingeholt wird. In diesem Zusammenhang verfügen wir über jahrelange Erfahrung im Verfahren mit den zuständigen Behörden.

Projektkoordinierung und Projektkontrolle im Rahmen des Bauträgervertragsgesetzes 

Im Rahmen von Bauprojekten – insbesondere nach dem Bauträgervertragsrecht – äußern unsere Mandanten häufig diverse bauliche und technische Sonderwünsche. Deren Umsetzung hat zum Ergebnis, dass das Immobilienobjekt nach den individuellen Bedürfnissen und dem Geschmack der Mandanten gestaltet wird. In dieser Phase des Immobilienprojektes übernehmen wir einerseits die Koordinierungsfunktion zwischen den Mandanten, Bauträgern, Architekten und Bauingenieuren etc. und anderseits wird die Umsetzung der Sonderwünsche mit Hilfe eines geeigneten Sachverständigen auf ihre Qualität überprüft.

Übergabe des Immobilienobjektes und Betreuung

Ab Fertigstellung des Immobilienprojektes begleiten wir unsere Mandanten im Zuge der Übergabe des Immobilienobjektes und halten jegliche Leistungen, die vom vereinbarten Vertrag abweichen fest (Mängel). Binnen der vorgesehen Gewährleistungsfristen setzen wir die Verbesserungen der bereits bei der Übergabe festgestellten Mängel und allfälliger nach der Übergabe aufgetretener Mängel durch.

Autoren:

Dr. Gerald Ganzger, Managing Partner bei LANSKY, GANZGER + partner
Mag. Andreas Bauer, Rechtsanwalt und Head of Environmental & Public Commercial Law bei LANSKY, GANZGER + partner
Mag. Osai Amiri, MSc, Rechtsanwaltsanwärterin und Head of Migration bei LANSKY, GANZGER + partner

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